澳洲热门学区的住宅价格与市内留学生住宿之间出现了巨大的落差，尤其是在墨尔本和悉尼。
由于当地家长或投资者争相购买令人垂涎的学区房，各州府备受瞩目的中小学学区房价同比涨幅超过35%。 私立教育的高成本、失业率的上升和公立学校成绩的提升也推高了公立学校的人气。 根据为家庭提供学费资助的EdStart的数据，尽管学费通胀率下降到1％，而去年为2.8％，2019年超过3％，但受疫情积压的家庭预算将更难满足私立教育的高成本。
顶尖私立学校12年级的学费超过3万澳元，还要再加上制服和其他课外费用。 很多家长都选择先让孩子读公立小学然后再转入私立中学来降低成本。 影响学区房产需求的因素包括学校的学业成绩、规模、现代化程度、是男女同校还是男女单校以及课程设置。
Domain的分析结果显示，表现最好的中小学区房价涨幅，是州府涨幅（2%）的十七倍，是乡镇市场涨幅（7%）的五倍。 例如，悉尼西北约19公里的Epping Boys High School周边学区的房价上涨超过32%，中位价达到150万澳元。 在墨尔本东南约4公里的Albert Park，中位价上涨了约26%，达到约170万澳元。 但新冠疫情对留学生的禁令，导致主要大学周边的市内住宿需求减少了90%之多，导致价格下跌，租金打折。
内城公寓大打折加上疫苗推广带来留学生回流和租赁需求增加的前景，也促使一些房产顾问建议投资者现在抄底。 位于墨尔本一所大学附近的Clover Financial Solutions的公司董事布莱美（Phoebe Blamey）说：“我会抢购一套公寓。它们正以低廉的底价出售，一旦留学生获准返澳，价格就会上涨。” 不过维多利亚大学Mitchell研究所的政策研究员赫利（Peter Hurley）说，只要旅行限制依然存在，留学生危机“只会变得更糟”。
各州和领地的前景各不相同，在一些州府城市，如珀斯和堪培拉，租赁需求强于供应，推高了价格，因为留学生正与来自澳洲其他地区的工人竞争。 其他州府的情况则不同。根据维多利亚大学的数据，居住在悉尼的留学生减少了约7.2万人，墨尔本减少了6.4万人。
在悉尼，减少的人数主要集中在内城，而对于墨尔本，东南边的蒙纳士大学Clayton校区附近也有减少。 “一些试行计划旨在接回留学生，”赫利说，“但目前还不清楚这种努力是否足以扭转下降趋势。” 悉尼的买家代理布莱特（Patrick Bright）说，学生宿舍是“高度投机性的”资产，“它太受租金回报率的驱动，缺乏坚实的客户基础”。
全澳最大的学生租房公司Scape的运营经理韦伯（Jenna Weber）表示，新冠疫情和边境限制导致该公司在东海岸专门建造的学生公寓需求锐减了80%-90%。“到处都是同样的情况。”她说，该公司的24个站点提供1.35万人的住宿，减少的需求主要来自中国和东南亚。
另一家主要的学生住宿供应商UniLodge正在削减其墨尔本公寓的租金，以刺激需求。 根据房产监测机构SQM Research的数据，在过去的12个月里，墨尔本的空置率几乎翻了一番，达到4.7%左右，为全澳最高。一年来，公寓的租金下降了约9%，独立屋的租金下降了近5%。
经纪人说，现在一些市中心的公寓提供了更大的折扣，最高可达20%。 SQM表示，同期悉尼的空置率微升0.1%至3.6%。公寓租金下降超过10%，独立屋租金下降约8%。
堪培拉是全澳最昂贵的独立屋和公寓租赁市场，过去12个月租金分别上涨了3.6%和2%以上。 珀斯的租金上涨了10%以上，而达尔文的独立屋租金则飙升了27%以上。
学生公寓很受自主管理退休基金（SMSF）投资者和寻求收益的退休人员的欢迎。它们也被用来存放海外资产，特别是在中国投资者中。
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